## Huurverhogingen: Een Gevecht Tegen Het Systeem
Huur je in de vrije sector en staat in je contract dat de huur jaarlijks stijgt met de inflatie plus een opslag? Dan kan het zijn dat je jarenlang teveel hebt betaald. De uitkomst van deze juridische strijd hangt nu af van het Hof van Justitie van de Europese Unie. Als het Hof deze praktijk afkeurt, kunnen huurders bij een aanvangshuur van €1.200 zomaar eens €4.450 aan terugvorderingen in de wacht slepen.
### De Strijd in Amsterdam
De kantonrechter in Amsterdam is het toneel van een juridische oorlog tussen negentien huurders en Woonstichting Lieven de Key. In een vonnis van 17 juli 2026 vraagt de rechter het Hof om een uitspraak over deze huurverhogingen, terwijl de zaak wordt geschorst tot er een antwoord is. Consumentenprogramma Kassa van BNNVARA heeft hier op 7 november aandacht aan besteed.
Momenteel is er geen uitspraak. Huurders in de vrije sector met dergelijke contractbepalingen blijven in de onzekerheid.
### Wat speelt er in Amsterdam?
De huurders wonen in een complex voor 55-plussers met vrije-sectorhuur. In hun contract is vastgelegd dat de huur elk jaar wordt verhoogd met het inflatiecijfer van het CBS, plus een opslag van maximaal 7% afhankelijk van de WOZ-waarde. De verhuurder hoeft deze verhoging niet apart aan te geven.
De huurders beschouwen deze regeling als oneerlijk en eisen dat ze alleen de aanvangshuur hoeven te betalen, inclusief terugvordering van teveel betaalde huur met rente. Mocht dit niet lukken, dan willen ze in ieder geval dat de opslag vervalt.
De verhuurder waarschuwt dat het afkeuren van deze bepalingen ernstige gevolgen kan hebben. Het zou betekenen dat Lieven de Key alle verhogingen moet terugbetalen, wat de organisatie in gevaar zou kunnen brengen.
### De Hoge Raad spreekt
Op 29 november 2024 deed de Hoge Raad een uitspraak in een vergelijkbare zaak. Hierin werd gesteld dat de indexatie met inflatie en de opslag twee aparte bedingen zijn. Een opslag van maximaal 3% bovenop de inflatie is in principe niet oneerlijk, tenzij er bijzondere omstandigheden zijn. Als een opslag oneerlijk wordt bevonden, blijft de indexatie bestaan, maar kan de oneerlijke opslag teruggevorderd worden.
De huidige kwestie ligt nu bij het Hof. De kantonrechter vraagt zich af of het Europese recht toestaat dat één huurbepaling in tweeën wordt geknipt, zodat de indexatie blijft bestaan als de opslag oneerlijk blijkt te zijn.
### Wat kan je terugkrijgen?
Stel, je huurt sinds 1 juli 2021 een woning voor €1.200 per maand en de huur is elk jaar met 3% verhoogd. Dan betaal je nu €1.350,61 per maand. Volgens berekeningen zou je van juli 2022 tot juni 2026 in totaal €4.451,56 teveel hebben betaald.
– **Als het hele beding vervalt**: Je huur gaat terug naar €1.200, wat een terugvordering van €4.451,56 betekent.
– **Als alleen de opslag vervalt**: Je huur zou dan met 2% per jaar zijn gestegen naar €1.298,92. Dit zou resulteren in een terugvordering van €1.513,38.
Hoe hoger de opslag en hoe langer je huurt, des te groter het bedrag dat je kunt terugkrijgen. Huurders in Amsterdam hebben berekend dat een huur van €1.400 per maand vanaf oktober 2012 met 3% inflatie en 7% opslag in 2025 zou oplopen tot €4.833,18.
### Een dreigende schaduw
Volgens een impactanalyse van CBRE in opdracht van IVBN, de vereniging van institutionele beleggers, zou het vernietigen van deze bedingen leiden tot miljardenschade voor verhuurders in de vrije sector.
### Behoud je rechten
Een vordering uit onverschuldigde betaling verjaart na vijf jaar. Wanneer deze vijf jaar beginnen te lopen, is nog onduidelijk. De kantonrechter heeft ook hierover vragen aan de Hoge Raad gesteld.
Om je recht te waarborgen, kun je de verjaring stuiten met een schriftelijke aanmaning aan je verhuurder. Bewaar een kopie en bewijs van verzending. En vooral: houd geen huur in. De Hoge Raad heeft bepaald dat rechters niet automatisch huurachterstanden verrekenen met teveel betaalde verhogingen.
### Wie is de dupe?
Dit geldt alleen voor vrije-sectorhuur
.
