## Woningbezitters in de Val: De Gevaarlijke Korting in Box 3
Heb je een verhuurde woning met huurbescherming? Dan lijkt het nu nog voordelig om die tegen een lagere waarde dan de WOZ-waarde op te geven om belasting te besparen. Maar let op! Het kabinet heeft plannen die je financiële toekomst in duisternis kunnen hullen. In het nieuwe box 3-stelsel dat in 2028 ingaat, kan diezelfde korting je zuur opbreken. De overheid bevestigt dat op 1 januari 2028 je startwaarde wordt verlaagd. Verkoop je later het huis zonder huurder? Bereid je voor om maar liefst 36 procent belasting te betalen over dat verschil!
### De Huidige Korting: Een Schijnveiligheid
Een verhuurd huis met huurbescherming is bij verkoop minder waard dan een leeg huis. Daarom krijg je in box 3 de mogelijkheid om de WOZ-waarde met een lager percentage te vermenigvuldigen, de leegwaarderatio. Hoe lager de huur in verhouding tot de WOZ-waarde, des te groter de korting. De percentages zijn als volgt:
– Jaarhuur tot 1% van de WOZ-waarde: 73%
– Meer dan 1% tot 2%: 79%
– Meer dan 2% tot 3%: 84%
– Meer dan 3% tot 4%: 90%
– Meer dan 4% tot 5%: 95%
– Meer dan 5%: 100%, geen korting.
### Wat Verandert er in 2028?
Vanaf 1 januari 2028 gaat de belasting over je werkelijke rendement in box 3. Dit betekent dat je ook belasting gaat betalen over de winst bij verkoop van vastgoed: 36 procent over het verschil tussen verkoopprijs en startwaarde. Voor woningen die je op die datum bezit, wordt de startwaarde vastgesteld op de WOZ-waarde, maar let op: bij verhuurde woningen wordt deze waarde verlaagd door de leegwaarderatio. Vertrekt je huurder en verkoop je het huis leeg? Dan wordt het verschil tussen die lagere startwaarde en de verkoopprijs jouw winst.
De ChristenUnie heeft hier vragen over gesteld, maar het kabinet blijft bij zijn standpunt. Ze beweren dat de WOZ-waarde geen rekening houdt met de verhuurde staat en dat deze dus de waarde drukt. Als je twijfelt aan de WOZ-waarde, moet je bezwaar maken bij je gemeente. Verwacht echter geen veranderingen in de tabel voordat 2026 om de hoek komt kijken.
### Rekenvoorbeeld: De Gevaarlijke Valstrik van een Woning van €350.000
Stel, je woning heeft op 1 januari 2028 een WOZ-waarde van €350.000. Je huurder betaalt €950 kale huur per maand, wat neerkomt op €11.400 per jaar. Dit is 3,26 procent van de WOZ-waarde. De leegwaarderatio bedraagt dan 90 procent, wat je startwaarde op €315.000 brengt.
Vertrekt de huurder en verkoop je het huis voor €350.000? Dan is je winst €35.000 en betaal je 36 procent belasting: €12.600. Maar als je huurder zo weinig betaalt dat de jaarhuur onder de 1 procent van de WOZ-waarde uitkomt, dan is je startwaarde maar liefst 73%: €255.500. Bij een verkoopprijs van €350.000 bedraagt je winst dan €94.500, met een belasting van €34.020.
### Geen Korting? Pas Op!
Je krijgt nu al met 100 procent van de WOZ-waarde te maken als:
– De jaarhuur hoger is dan 5 procent van de WOZ-waarde.
– Je een tijdelijk huurcontract hebt.
– Je verhuurt aan familie of iemand met wie je zakelijk verbonden bent, tegen voorwaarden die je met een vreemde nooit zou afspreken.
### Wat Nu te Doen?
1. **Bereken je eigen percentage:** Twaalf keer de kale maandhuur, gedeeld door de WOZ-waarde.
2. **Check je WOZ-beschikking:** Klopt de waarde niet? Maak bezwaar.
3. **Overweeg je toekomstplannen:** Wil je het huis na 2028 leeg verkopen, houd dan rekening met deze belasting.
4. **Volg het politieke debat:** Dit plan moet nog goedgekeurd worden door de Tweede en Eerste Kamer.
De situatie is nijpend. De overheid lijkt ons te willen laten geloven dat we de controle hebben, maar de waarheid is dat de touwtjes in handen zijn van onbekenden die liever hebben dat we ons hoofd in het zand steken. Dit is niet zomaar een belastingkwestie; dit is een systeem
.
